一、法律条文
《中华人民共和国民法典》第九百三十九条 建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。
二、基本案情
一居公司开发利辛县某小区。2012年7月31日，一居公司与华府物业公司就该小区签订前期物业服务合同。李某系居住在该小区的业主，于2014年9月13日入住该小区。华府物业在该小区从事物业管理服务期间，李某物业费缴至2016年8月，余下的物业费没有交纳。按李某住房的建筑面积95.24㎡计算，从2016年9月6日至2019年12月10日应交纳39个月的物业服务费（95.24×0.739），入住协议约定每户每年公用电费需交纳100元，李某共计拖欠物业服务费2900元。华府物业公司请求李某交纳物业费2025元，经催要物业费无果，诉讼至法院。因双方意见分歧较大，调解无法达成。
三、以案说法
法院审理认为，《民法典》第九百三十九条规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。一居公司与华府物业公司签订的《某小区前期管理服务合同》中，明确约定由华府物业公司为该小区提供物业服务，该合同效力及于该商品房项目的全体业主。李某系小区的业主，应受该合同约束，依约享有原告提供物业服务的权利。李某在享受物业服务的同时未按约定交纳物业服务费，已构成违约，应承担相应的违约责任。业主交纳物业服务费用，不仅是基于物业服务合同所产生的义务，而且是基于法律规定的法定义务。李某应当按时交纳物业服务费用，李某抗辩华府物业公司不作为、电瓶丢失等问题，因未提交证据证实华府物业在服务方面确实存在重大瑕疵，其抗辩理由缺少证据支持，法院不予采纳。因华府物业公司与该小区业主因物业服务产生纠纷，于2019年12月解除了与小区业主的物业服务合同，由此可见，华府物业公司确实存在管理不善的情况，但因未严重影响到业主的正常生活，故其物业服务费用可适当减少，法院酌定按实际应收费用的80%计算，计1620元（2025元×80%）。法院依法作出判决，判决李某向华府物业公司支付物业管理费1620元。
供稿：李嘉彬