一、法律条文
《中华人民共和国民法典》第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第六十八条 债务人或者第三人与债权人约定将财产形式上转移至债权人名下，债务人不履行到期债务，债权人有权对财产折价或者以拍卖、变卖该财产所得价款偿还债务的，人民法院应当认定该约定有效。当事人已经完成财产权利变动的公示，债务人不履行到期债务，债权人请求参照民法典关于担保物权的有关规定就该财产优先受偿的，人民法院应予支持。
债务人或者第三人与债权人约定将财产形式上转移至债权人名下，债务人不履行到期债务，财产归债权人所有的，人民法院应当认定该约定无效，但是不影响当事人有关提供担保的意思表示的效力。当事人已经完成财产权利变动的公示，债务人不履行到期债务，债权人请求对该财产享有所有权的，人民法院不予支持；债权人请求参照民法典关于担保物权的规定对财产折价或者以拍卖、变卖该财产所得的价款优先受偿的，人民法院应予支持；债务人履行债务后请求返还财产，或者请求对财产折价或者以拍卖、变卖所得的价款清偿债务的，人民法院应予支持。
二、基本案情
韩某系闵行区某房屋（以下简称涉案房屋）原产权人。2015年7月21日，韩某（甲方）与黄某（乙方）签订网签版《上海市房地产买卖合同》，约定甲方将系争房屋出售给乙方，转让价600,000元，在2015年10月20日之前完成过户。双方未约定付款时间，也未约定交房时间。上述合同签订后，黄某并未支付韩某60万元房价款，后黄某办理了房屋产权登记。韩某与其次子徐某仍居住在涉案房屋内。双方于2015年8月17日签订《承诺书》，约定韩某借其404,200元用于替徐某还债，利息按照同期银行利率计算，如果徐某、韩某后续归还了404,200元及利息，那么系争房屋就应当归还给韩某，回恢复户到韩某名下。双方也没有明确约定还款期间和具体利率。《承诺书》签署后，房屋还是继续由韩某居住。黄某确实没有就系争房屋另外支付过房款。2019年4月17日，黄某与郭某签订《上海市房地产买卖合同》，约定将涉案房屋以122万元的价格出售，约定在2019年6月20日前，申请办理过户。2019年5月30日，涉案房屋登记在郭某名下。韩某向法院提起诉讼，请求法院确认原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》无效。
三、以案说法
法院认为：本案的争议焦点在于关于双方就系争房屋达成的合同关系的法律性质如何认定？《上海市房地产买卖合同》没有约定交房与付款时间，而且系争房屋产权虽然形式上过户到了黄某名下，但韩某仍继续居住，黄某未实际支付房款。双方一致确认，2015年8月17日，双方签订了一份《承诺书》，韩某向黄某借款404,200元用于替徐某还债，按银行利率计息，如果韩某后续能够归还该笔借款本金及相应利息，则黄某应当将系争房屋归还过户给原告，可见韩某与黄某之间并非真正的房屋产权交易行为。根据《中华人民共和国民法典》第一百四十六条之规定，双方以虚假的意思表示签订的《上海市房地产买卖合同》应属无效。
双方已经完成了系争房屋的形式过户，也并不存在违反法律禁止性规定的“流押”条款，双方隐藏的行为符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第六十八条关于让与担保的规定。让与担保行为效力不受表面交易行为无效的影响，但亦不能产生财产事前归属的法律效果。房屋让与担保的债权人即使取得了物权登记，也不享有真正所有权，不得在债务到期前妨碍真正所有权人的正常使用，亦不能对外随意处分房屋所有权。债务到期未能清偿，债权人可以在担保人同意的情况下以合理价格出售房屋，但其通过出售款优先受偿的前提是履行对担保人的清算义务，且担保债权范围应以担保合意中的债权本息为限。债权人未与担保人进行清算，担保人主张债权人返还超出担保债权范围的剩余出售款项，人民法院应予支持。
本案中，双方均认可在《房屋买卖合同》签订后一月内又签订了《承诺书》，并约定韩某向黄某借款404,200元，如果后续该笔借款能够归还，则系争房屋应当返还给韩某。《房屋买卖合同》的签订时间虽然早于《承诺书》，但房屋过户至黄某名下后的三年间，韩某依然实际居住在系争房屋，黄某也并未支付过约定的房款，且《承诺书》已经明确了借款关系的主合同地位。上述事实足以说明，双方虽然达成了形式上的房屋买卖合同关系，但不存在房屋买卖的真实意思，房屋过户是为了给尚未届满的借款关系提供担保，双方存在真实的让与担保合意。因此，法院确认原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》无效，双方之间系让与担保关系。
供稿：王浩洋
审核：刘宇晖