一、法律条文
《中华人民共和国民法典》第四百九十五条 当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。
当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。
二、基本案情
2021年1月初，刘某良有意将位于深圳市福田区上梅林凯丰路的涉案房屋对外出租，并委托案外人阿红作为租赁中间人对外招租。2021年1月3日，王某霞发送微信给阿红称其有意向承租涉案房屋并同意月租金5600元且三年不递增，随即通过阿红转付定金5600元给刘某良。2021年1月3日至2021年1月14日期间，王某霞与刘某良通过微信就签订涉案房屋租赁合同事宜进行沟通协商，最后因租期等问题未能达成一致意见而没有实际签订租赁合同。刘某良认为王某霞构成违约而主张没收定金，王某霞诉至法院，要求刘某良退还定金。
三、以案说法
法院审理认为，王某霞与刘某良之间存在就涉案房屋进行租赁的意向，王某霞在明确了租期、租金价格的基础上向刘某良支付定金，据以确定租赁机会，但双方并未确定起租期、支付租金方式和期限、物业费用承担、违约责任等房屋租赁过程中其它基本履行内容，不足以确定房屋租赁合同关系中双方基本权利义务。且从双方之后协商过程看，双方又重新对租期及对应租金价格进行了新的协商，最终由于未能就房屋租赁合同主要条款内容达成合意而导致未能签订具备可履行内容的房产租赁合同。根据《民法典》第四百九十五条的规定，双方以存在房产租赁意向而收付定金的行为形成了预约合同关系。双方均未能举证证明最终未签订本约合同系因对方过错原因导致，且未再就房产租赁进行协商确定，已超过一般交易主体对于交易的合理期待期限，故双方预约合同的目的已无法实现。法院依法作出判决，被告刘某良向原告王某霞返还定金。
供稿：李嘉彬