一、法律条文
《中华人民共和国民法典》第六百一十六条 当事人对标的物的质量要求没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，适用本法第五百一十一条第一项的规定。
第五百一十条 合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同相关条款或者交易习惯确定。
二、基本案情
2020年4月，杨某强（出售人）与杨某龙（买受人）就厦门市思明区公园南路某房屋签订房屋买卖合同，约定交易总价940万元（71876.43元/㎡），出售人保证户口不被占用，合同未约定学位事宜。2020年5月，杨某强将其子户口迁入该房屋并报名入学片区内某小学。2020年9月，杨某强将其子户口迁出房屋。之后，杨某龙起诉杨某强，主张继续履行合同，过户房屋、调减总价至860万元（减价80万元）、赔付违约金40万元。审理中，法院委托鉴定机构对该房屋学位未占用与学位已占用两种状态下的差价进行评估，鉴定机构以“无法对学位价值进行准确量化”“市场上类似案例较少”为由退回鉴定。
三、以案说法
法院审理认为，户口和学位占用情况直接影响存量房市场交易价格。根据合同中的户口条款以及学区房交易习惯，应当认为双方约定的标的物为未占用学位的房屋、约定的价款为未占用学位状态的价格。杨某强迁入户口并占用学位，根据当地招生政策，房屋6年内不再附着学位权益，客观上产生市场价值贬损。杨某强无法交付并过户符合合同约定权益内涵的房屋，应当承担瑕疵履行责任，故对杨某龙的过户和减价诉求予以支持。综合考虑各种因素，酌情认定减价金额为成交总价的4%即37.6万元。法院依法作出判决，原告杨某龙与被告杨某强关于买卖讼争房屋的《存量房屋买卖合同》项下售房价款减少376000元
学区房买卖中，合同未就学位进行约定时，当事人容易对房屋是否包含学位权益、出卖人是否负有学位保证义务产生争议。此时可根据民法典第六百一十六条，引致适用该法第五百一十条，按照合同相关条款或者交易习惯加以认定。具体而言，在住房交易市场，买受人愿意为学位未占用的住房支付更高对价，与之相应，出卖人则以带学位作为提高售价的砝码，户口和学位占用情况直接影响买家的购买意愿以及住房的市场价值，学位权利客观上具有市场价值，能够用货币价格衡量。因此学区房买卖的标的物不但包括作为物理实体的房屋，还包括附着于房屋之上的户口以及由此衍生的学位等无形资源和权益。学区房交易中出卖人负有学位保证义务，此为合同主义务的组成部分，若出卖人违反该义务，则买受人可视具体情况主张违约损害赔偿、违约金、定金等违约责任。
供稿：李嘉彬